Germania – settori – Edilizia – Usa Die Welt 05-05-22
<105329226"> I nuovi padroni di casa
<105329227"> Da cinque anni investitori, soprattutto anglo-americani, investono nel mercato immobiliare tedesco.
Per evitare accuse politiche Eon, gruppo dell’energia, ha aspettato dopo le elezioni del Nrw per vendere le 152 000 abitazioni con oltre 300 000 affittuari, appartenenti alla sua filiale Viterra, alla joint venture britannica Terra Firma, per €7md.; è il più recente, e finora maggiore affare, del settore.
Oggi appartengono ad investitori il 3% di tutte le abitazioni in affitto in Germania, con 1,3 milioni di affittuari.
Già nel 2000 Terra Firma, società dell’ex banchiere di investimento Guy Hands, ha acquistato con la filiale Deutsche Annington, 64 000 abitazioni che erano di proprietà delle ferrovie tedesche.
L’investitore Cerberus ha pagato €2,1md per 67 500 abitazioni della società immobiliare berlinese Gsw , il fondo americano Fortress ne ha acquistato 80000 per €3,5md.
In totale 600 000 abitazioni hanno cambiato di proprietà. Il modello seguito è quasi sempre uguale: con il 10-20% di capitale proprio e sostanziose linee di credito i fondi acquistano pacchetti di immobili già affittati e di qualità media, a un prezzo all’ingrosso. Se è necessario le ristrutturano e poi le offrono agli affittuari, con pressi mediamente sotto quelli di mercato, ma spesso il doppio di quelli per l’acquisto.
Il capo di Terra Firma, David Pascall, ha lavorato negli anni ’80 con Margaret Thatcher, vendendo agli affittuari le abitazioni che prima erano case popolari.
Nei 4 anni passati Terra Firma assieme a Deutsche Annington ha messo sul mercato oltre 10 000 abitazioni.
Sono pronte per la vendita le società Woba di Dresda e Nileg del Nord Germania, per un totale di 80 000 abitazioni.
Deutsche Bank calcola che per il 2010 saranno vendute al minimo altre 850 00 abitazioni.
Die Welt 05-05-22
Die neuen Hausherren
Anglo-amerikanische Firmen investieren in den deutschen Wohnungsmarkt. Sie finden niedrige Preise und ein riesiges Angebot vor. Die nächsten Übernahmen sind geplant
Geld macht schnell. Eigentlich, so hatte man vorher verlauten lassen, wollte der Energiekonzern Eon seine Immobilientochter Viterra erst nach der Landtagswahl in Nordrhein-Westfalen verkaufen. So sollte politischen Verwerfungen vorgebeugt werden, die es bei dem Verkauf von 152 000 Wohnungen mit mehr als 300 000 Mietern durchaus hätte geben können. Am Dienstag dann hatte der Mammon über das Kalkül gesiegt: Eon verkaufte Viterra an das britische Beteiligungs-Unternehmen (Private Equity) Terra Firma. Für sieben Milliarden Euro. Ein Rekordpreis.
Der Viterra-Verkauf war dabei nur das jüngste und bisher größte Geschäft dieser Art – und sicher nicht das letzte. Seit fünf Jahren kaufen vor allem anglo-amerikanische Finanzinvestoren im großen Stil deutsche Wohnimmobilien. Neben günstigen Quadratmeterpreisen lockt die Fonds dabei ein ausgeklügeltes Geschäftsmodell, das Verluste auf Jahre hinaus praktisch ausschließt. Und trotz gelegentlichen Unbehagens der Mietervereine sind auch die Erfahrungen der Bewohner mit den neuen Hausherren ziemlich positiv.
Mittlerweile gehören den Investoren drei Prozent aller deutschen Mietwohnungen. Knapp 1,3 Millionen Menschen wohnen damit quasi zur Untermiete bei den von SPD-Chef Franz Müntefering gern als “Heuschrecken” titulierten Anlegern. “Private-Equity hat in Deutschland noch Aufholpotential, das betrifft auch den Wohnungsmarkt”, sagt Tobias Just, Immobilienspezialist bei der Deutschen Bank. “Wir haben da noch lange nicht alles gesehen.”
Terra Firma war von Anfang an dabei. Schon im Jahr 2000 erwarb das Unternehmen des Ex-Investmentbankers Guy Hands mit der Tochterfirma Deutsche Annington 64 000 ehemalige Eisenbahnerwohnungen der öffentlichen Hand. Mit Viterra besitzt sie nun rund 230 000 Einheiten und ist der größte Betreiber von Wohnimmobilien in Deutschland. Der Investor Cerberus bezahlte zuvor 2,1 Milliarden Euro für 67 500 Wohnungen der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW, dem amerikanischen Fonds Fortress waren 80 000 Wohnungen 3,5 Milliarden wert. Insgesamt wechselten auf diese Weise 600 000 Wohnungen den Besitzer.
Das Geschäftsmodell ist dabei fast immer das gleiche: Mit nur zehn bis 20 Prozent Eigenkapital und riesigen Kreditlinien kaufen die Fonds Pakete vermieteter und qualitativ mittelmäßiger Wohnungen gleichsam zum Großhandelspreis ein. Diese werden, falls nötig, modernisiert und dann den Mietern zum Kauf angeboten. Der Preis liegt dabei meist knapp unter dem Marktpreis, damit aber häufig noch doppelt so hoch wie die beim Einkauf bezahlte Summe.
Der Clou daran ist, daß die durch die Mietzahlungen erwirtschaftete Rendite normalerweise nur die Zinsen für das geliehene Fremdkapital deckt. Der Profit kommt über den Verkauf zustande. Alles, was sich an Einsparungen noch herauskitzeln läßt, ist ein Bonus. Außerdem gibt es durch dieses Geschäftsmodell kaum einen Zwang, die Mieten der Wohnungen schnell stark zu erhöhen – obgleich kaum einer der Investoren auf Steigerungen im Rahmen der Marktentwicklung verzichtet.
“Seit 2001 hat das bei uns sehr gut geklappt, auch wenn viele Kritiker nicht daran geglaubt haben”, sagt Terra-Firma-Deutschlandchef David Pascall. Und das sei auch nicht überraschend. “Ich habe in den 1980ern in Großbritannien mit Margaret Thatcher zusammengearbeitet und ehemalige Sozialwohnungen an die Mieter verkauft”, so Pascall. “Das hat funktioniert. Warum hätte es in Deutschland also nicht funktionieren sollen?”
In den vergangenen vier Jahren hat Terra Firma zusammen mit der Deutschen Annington so bereits mehr als 10 000 Wohnungen an den Mann gebracht. Wieviel Pascall und Chef Guy Hands dabei genau verdienten, wollen sie nicht sagen. “Aber unsere Investoren legen ihr Geld für zehn Jahre bei uns an”, so Pascall. “Sie können davon ausgehen, daß sie eine durchschnittliche Rendite von 20 Prozent pro Jahr erwarten.” Langfristig würde seine Gesellschaft arbeiten: “Deshalb sind wir auch keine Heuschrecken.”
Langfristig ist auch nicht abzusehen, daß der Immobilienhunger der Ausländer ein Ende haben könnte. Weil viele andere europäische Märkte in der Vergangenheit stark an Wert gewonnen haben, steigt dort auch das Abwärtsrisiko, was über sinkende Mieterträge direkt das fremdfinanzierte Geschäftsmodell der Fonds bedroht. In Deutschland sind die Preise so niedrig, daß es kaum noch weiter nach unten gehen kann.
Deshalb rüsten sich die Investoren für kommende Deals. Fortress schloß gerade einen neuen Fonds, der zusammen mit den üblichen Kreditlinien Anlagen von bis zu acht Milliarden Euro erlauben dürfte. Die Dresdner WOBA und die NILEG in Norddeutschland mit zusammen fast 80 000 Wohnungen stehen bereits zum Verkauf. Bei letzterer ist auch Terra Firma laut David Pascall “mit im Rennen”. Insgesamt, so schätzt die Deutsche Bank, sollten bis zum Jahr 2010 mindestens 850 000 weitere Wohnungen die Besitzer wechseln. Selbst dann verfüge die öffentliche Hand aber immer noch über vier Millionen weitere, die sie zu Geld machen könne.
Den Mietern der Wohnungen scheint der neue Trend bislang wenig geschadet zu haben. Trotz der üblichen Mißtrauensreaktionen bei Privatisierungen im großen Stil machten die meisten Investoren bislang höchstens durch Investitionen von sich reden. So installierte Lonestar in Berlin-Marzahn Hausmeister, High-Speed-Internetzugänge und Mietergärten.
Vor den unerfreulicheren Ideen der neuen Besitzer schützt zudem
das deutsche Mietrecht, gegen das sich selbst der hochregulierte Arbeitsmarkt wie eine Spielart des Raubtierkapitalismus ausnimmt. Dazu kommen allerlei Sozialregeln und Selbstverpflichtungen, die die Investoren beim Kauf vereinbaren. So versuchte die Berliner GSW sich erst kürzlich an einer Mieterhöhung und scheiterte.
Das sehen sogar Mietervertreter. Wettert Anke Fuchs, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, sonst gegen die “Ausverkaufspolitik”, klingt das nun anders. “Wir stehen diesen Investoren zunächst neutral gegenüber”, sagt Fuchs. “Bislang hat es keine großen Verstöße gegen das Mietrecht gegeben.” Man sei aber gegen Verkäufe der öffentlichen Hand, um so billigen Wohnraum zu erhalten. “Unsere Aufforderungen an die Kommunen ist: “Behaltet eure Wohnungen.”” Sie dürfte ungehört bleiben. Ulrich Machold
Artikel erschienen am 22. Mai 2005 © WAMS.de 1995 – 2005